Direttive SUAP

Ultimo aggiornamento: 16 settembre 2025, 17:10

OBBLIGO DI PRESENTAZIONE DELLA SCIA PER LE LOCAZIONI BREVI E TURISTICHE IMPRENDITORIALI AVVIATE DAL 2 NOVEMBRE 2024 - D.L. N. 145 DEL 18/10/2023 CONVERTITO, CON MODIFICAZIONI, DALLA LEGGE 15 DICEMBRE 2023, N. 191

Le locazioni brevi e turistiche riguardano la concessione in uso, a titolo oneroso e per finalità turistiche, di immobili o porzioni di essi, senza la fornitura dei servizi accessori e complementari tipici delle strutture ricettive. L'esercizio dell’attività può assumere natura imprenditoriale o non imprenditoriale, con la presunzione di imprenditorialità in caso di locazione breve (soggiorni di durata non superiore a 30 giorni), di più di quattro immobili ovunque ubicati per periodo d'imposta.
Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione (art. 1571 e seguenti).  
Gli immobili o porzioni di immobili locati per finalità turistiche devono possedere i requisiti strutturali e igienico-sanitari previsti per le case di civile abitazione e le condizioni di sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti negli stessi installati, ai sensi della normativa vigente (come prescritto dall’art. 70 della L.r. 86/2016).

Inoltre hanno i seguenti obblighi:
•   rispettare le norme in materia di sicurezza di cui all’art. 13 ter, comma 8, del D.L. 145/2023, convertito in legge con modificazioni dalla L. 15 dicembre 2023, n. 191;
•  con riferimento alla locazione breve, comunicare le generalità delle persone alloggiate all’Autorità di P.S. (art. 109 del TULPS come interpretato dall’art. 19-bis del decreto legge 4 ottobre 2018, n. 113 conv. Con mod. Dalla legge 132/2018);
•    versare l’imposta di soggiorno, laddove prevista;
•   comunicare i dati sulla consistenza ricettiva e sul movimento dei clienti al Comune capoluogo di provincia, secondo le modalità indicate dall’ISTAT;
•    comunicare la sospensione temporanea dell’attività o la cessazione entro e non oltre sette giorni;
•    comunicare ogni variazione successiva intervenuta;
•   esporre il Codice identificativo nazionale (CIN) all’esterno dello stabile dove è collocata l’unità immobiliare, nonché indicato in ogni forma di pubblicità, promozione e commercializzazione con scritti o stampati o supporti digitali relativi all’attività.

In base alla legge regionale non costituisce locazione a fini turistici l’offerta di alloggio senza corrispettivo monetario e, quindi, se c'è uno scambio di alloggi per finalità turistiche, ma non c’è alcuno scambio di denaro, quel contratto non è considerato locazione turistica (rientra nella sharing economy).

Locazione breve e turistica non professionale
Chi concede in locazione alloggi in regime di locazione breve o turistica, in forma non imprenditoriale, deve presentare la Comunicazione di inizio attività (CIA), entro il giorno successivo alla stipula del primo contratto di locazione, attraverso la piattaforma regionale "Open Toscana". La piattaforma prevede la compilazione di un form dove inserire tutte le informazioni sulla struttura, così come previste dalla Regione Toscana (D.G.R. 1221 del 28/10/2024).

Locazione breve e turistica imprenditoriale
Chi concede in locazione alloggi in regime di locazione breve o turistica in forma imprenditoriale, deve effettuare la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del comune nel cui territorio è svolta l'attività. Tale obbligo è stato introdotto dall’art. 13-ter, comma 8, del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145, convertito, con modificazioni, dalla legge 15 dicembre 2023, n. 19. con decorrenza 2 novembre 2024.

La comunicazione e la SCIA devono riguardare ogni singolo alloggio locato, per cui se, ad esempio, il locatore dispone di 2 alloggi locati per finalità turistiche - siano essi ubicati nello stesso Comune o in due Comuni differenti - deve effettuare 2 comunicazioni o SCIA.

DIRETTIVA AGENZIA DELLE DOGANE 

La direttiva dell'Agenzia delle Dogane e dei Monopoli 131411/RU del 20 settembre 2019 contiene indirizzi operativi per la reintroduzione dell'obbligo di denuncia fiscale per gli esercizi di vendita di prodotti alcolici ex D.Lgs. n. 504/95, art. 29 comma 2.

Fra le altre cose, per il periodo di non vigenza dell'obbligo di denuncia fiscale, la circolare prevede:

a) che siano sottoposti all'obbligo di denuncia anche quegli operatori che medio tempore, ovvero dal 29 agosto 2017 al 29 giugno 2019, hanno avviato l'attività senza essere tenuti all'osservanza del predetto vincolo. In tale direzione, gli esercenti rientranti nella descritta fattispecie procederanno a consolidare la loro posizione presentando all’Ufficio delle dogane territorialmente competente, entro il 31 dicembre 2019, la denuncia di attivazione di esercizio di vendita per quanto attiene alla disciplina dell’accisa utilizzando il modello allegato alla circolare stessa
b) Analogamente dovranno comportarsi quegli esercenti cheeffettuato la comunicazione preventiva al SUAP in data anteriore al 29 agosto 2017 non abbiano completato il procedimento tributario di rilascio della licenza per l’intervenuta soppressione dell’obbligo di denuncia i quali potranno utilizzare, quindi, il modello allegato come i soggetti di cui al punto a.
c) Stesso comportamento è previsto per i titolari degli esercizi per i quali, durante il periodo di vigenza della soppressione dell’obbligo di denuncia siano intervenute variazioni nella titolarità dell’esercizio di vendita, (e che siano pertanto subentrati ad un titolare di licenza in quanto trattasi di esercizio avviato prima del 29 agosto 2017); per tali soggetti si prevede infatti che: l’attuale gestore ne darà tempestiva comunicazione al competente Ufficio delle dogane al fine di procedere all’aggiornamento della licenza di esercizio.

Con le precedenti disposizioni l'Agenzia delle Dogane mira alla regolarizzazione delle posizioni degli esercenti che abbiano avviato o siano subentrati ad un'attività avviata precedentemente al 29/08/2017 (data di entrata in vigore dell'art. 1 comma 178 della L.124/2017 che prevedeva la soppressione dell'obbligo di denuncia) o durante il periodo di vigenza della soppressione dell'obbligo (dal 29/08/2017 al 29/06/2019); per tali soggetti è previsto che la richiesta di licenza ovvero dell'aggiornamento della licenza venga effettuata direttamente presentando all’Ufficio delle dogane territorialmente competente, entro il 31 dicembre 2019, la denuncia di attivazione di esercizio di vendita per quanto attiene alla disciplina dell’accisa utilizzando il modello allegato alla circolare stessa e non a mezzo di sportello unico.

Per le attività di vendita avviate dal 30 giugno 2019, la Sottosezione 1.10 della tabella A allegata al D.Lgs. 222/2016 dispone che la comunicazione da presentare al SUAP all’avvio della vendita al minuto o della somministrazione di alcolici vale quale denuncia fiscale all’Agenzia delle Dogane. In altri termini, la presentazione della comunicazione preventiva al SUAP, il quale è tenuto alla trasmissione della stessa all’Ufficio delle Dogane, assorbe la denuncia di attivazione ex articolo 29, comma 2, D.Lgs. 504/1995